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Notice d'informations sur la loi SRU concernant les adaptations de Règlement de Copropriété (RCP) 

La loi SRU du 13 Décembre 2000 avait pour but de mettre en adéquation le mode et les conditions de vie des citoyens avec les structures mises à sa disposition en rationalisant l’espace public (distribution des équipements publics, définition des plans d’Urbanisme, régionalisation…).
Cette réforme touche la copropriété parce que le législateur est sans arrêt appelé à arbitrer des litiges entre la validité d’un règlement de copropriété (acte contractuel légal liant un copropriétaire aux autres copropriétaires) et la loi qui parfois est en contradiction avec ledit règlement.
Aussi il avait été prévu de rendre obligatoire une remise à jour de tous les règlements de copropriété avec la nouvelle législation, et ce afin d’éviter tout un tas de procédures inutiles qui ne font qu’envenimer des situations qui n’avaient aucune raison d’exister, la loi s’imposant de fait  à tout autre acte contractuel.

Devant l’énormité de la tâche, puisqu’il existe près d’un million de copropriétés en France, et la difficulté de la concrétisation d’une telle démarche (incidence d’une surcharge de travail sur les syndics de copropriété, les Notaires, les Hypothèques…), le même législateur est revenu sur ce caractère d’obligation qui devient une simple préconisation avec la concession d’un double avantage dans son décret d'application du 27 Mai 2004 (JO du 4 Juin 2004):

  • Fiscal – exonération partielle des droits d’enregistrement
  • Légal – abaissant la majorité nécessaire à la majorité simple pour entériner de telles modifications.

 

L’objectif était bien de faciliter une remise à jour des textes qui régissent la vie en copropriété en conformité avec la réalité vécue par ses habitants.
 Les thèmes abordés par cette remise à jour consistent essentiellement à la protection du droit des acquéreurs de biens immobiliers en précisant le diagnostic préalable nécessaire à toute vente (accès au carnet d’entretien de l’immeuble, estimation des surfaces habitables…), aussi bien que l’apurement des comptes lors de la mutation des titres de propriété.
D’autre part, elle précise les modalités et les limites d’intervention dans une copropriété du syndic, du conseil syndical et du pouvoir de l’Assemblée générale, réformant notamment les modalités de vote, et précisant le contenu des convocations et des modalités de recouvrement des charges pour faciliter les démarches du syndicat des copropriétaires en cas d’impayés.

 

Enfin, elle revient sur des modalités peu utilisées mais qui, de nos jours, peuvent être financièrement pleines d’avenir visant à la mise en place d’union de syndicat (pour regrouper certains intérêts communs), de syndicat coopératif, ou de régler le cas de copropriété en difficultés financières.

L’intérêt pour les copropriétaires d’accéder à cette réadaptation est d’une part de prendre conscience de l’avancée de la loi qui lui est applicable, et d’autre part de profiter de l’occasion pour rafraîchir le texte qui les légifère selon l’évolution de leur immeuble.

Nous vous rappelons que la loi de base faisant office de référence en terme de copropriété date du 10 Juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967.
Tout texte antérieur à cette loi est rempli de caducités et de clauses illicites qu’il est souvent nécessaire de réviser. D’autre part les modalités d’administration ont bien souvent changé (disparition des concierges dans certains immeubles par exemple, qui, si la fonction  est actée dans le RCP, devra être remise en fonction sur simple demande d’un seul copropriétaire, de même avec les wc communs sur les paliers, souvent désaffectés etc.)

 L’avantage parfois de cette réforme consiste à insérer tous les modificatifs de descriptif de lots (remembrements…), d’insertion dans le règlement des clés de répartition de charges utilisées par le syndic (création d’un ascenseur, disparition de la loge du gardien…), ou à une étude d’un nouveau découpage des lots (scission des lots caves, appartements, chambres de bonne, disparition des WC communs aux étages…)
En effet, si les scissions ont été obligatoires selon un décret 79-405 du 21 mai 1979, rendant obligatoire la scission de toute fraction d’immeuble, cessible séparément, ce décret a par la suite été abrogé mais certains Notaires obligent toujours à une telle procédure en cas de vente des lots uniques à plusieurs biens.
Dans ces cas-ci nous sortons un peu de la réadaptation classique proposée par le législateur, mais notre opinion est de profiter de l’occasion pour remettre à plat le RCP et le préparer à aborder l’avenir avec sérénité, car cette loi est aussi l’occasion de refaire un règlement intérieur sur mesure, permettant de bien appliquer les modalités de vie en commun en fonction de la vie de l’immeuble et non simplement en fonction d’un texte de base rédigé par le Notaire concerné par la mise en copropriété de l’immeuble peu destiné à s’intéresser à la sociabilité et la réalité physique concrète de l’immeuble et de ses copropriétaires.

Le coût d’une telle réforme n’est pas neutre, mais il peut être vite amorti quand il est question de régler des problèmes en cours, ou d’éviter des contentieux à venir avec tous les frais de procédures qui y sont liés.

Pour bien faire, une telle réforme prend du temps, celui de la réflexion, histoire d’ajuster ce que l’on souhaite avoir comme cadre de vie avec ses voisins et la réglementation, c’est pourquoi nous préconisons, pour un bon travail, une participation au travail d'écriture du nouveau projet en partenariat avec des membres du Conseil syndical de l'immeuble.

Considérant qu’un immeuble a une vie, une histoire, celle de ses habitants successifs, nous pensons que la loi SRU est une parfaite occasion pour remettre tout à jour,quand cela est jugé nécessaire par ses habitants. Qu'il s'agisse de procéder à une simple adaptation ou à une véritable refonte dépassant le cadre de cette préconisation législative, nous sommes de l'avis qu'il vaut mieux anticiper les problèmes et les mettre à plat pour rester décisionnaire de ses choix que d'attendre de voir des procès devant juger pour soi. La conciliation encadrée par la loi, c'est une solution efficace pour résoudre les litiges quand elle est bien menée.
Pour savoir les incidences financières d’une telle adaptation ou refonte, demandez un audit.

 

Audit :

Déplacement sur le lieu de l'immeuble en compagnie du syndic ou des membres du Conseil Syndical, lecture du RCP, vérification de la fiche d'immeuble auprès des Hypothèques, avis technique, devis ajusté concernant les préconisations de notre Cabinet : (coût : 350 € HT)