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L'Etat Descriptif de Division

L'Etat Descriptif de Division (EDD) est le récapitulatif de la désignation de chaque lot d'un immeuble en copropriété avec ses tantièmes de parties communes générales correspondantes. Il est enregistré aux Centre des Hypothèques des Impôts Fonciers sur transmission d'un acte notarié.  Bien que constituant un acte juridique séparé, il est souvent intégré au règlement de copropriété.

Un modificatif à l'Etat Descriptif de Division permet d’adapter l'usage des parties privatives de l'immeuble à  leur usage réel, dont la cession de parties communes à un copropriétaire (vente d’une ancienne loge, de parties de combles, de bout de couloir etc.).
La préparation d'un tel acte nécessite, au préalable, la réalisation d'un plan pour préciser la partie d'immeuble concernée par les changements afin qu'il n'y ait pas de confusion possible. Une nouvelle répartition des quotes-part générales des parties communes découlera de ces modifications  et une décision d'Assemblée générale devra valider ces transformations (réunion de lots, scission, achat sur des parties communes, etc.).

Toute modification des limites d'un lot ne peut être le fruit d'une décision unilatérale.
Au-delà des dispositions qui touchent à la réglementation de l'urbanisme de la ville (autorisation de construire de la surface habitable, commerciale ou autre ; changement de destination des biens, des façades ou toiture avec pose de velux etc.) et des dispositions du Plan Local d'urbanisme  (PLU) de la mairie concernée qui devront être garanties, les copropriétaires doivent également faire valider ces changements par l’AG de leur copropriété puisque le mode de répartition des charges  changera. Une majorité simple des copropriétaires (article 24 de la loi du 10 juillet 1965)est nécessaire dès lors que la transformation ne modifiera pas le total des charges du lot modifié (cas d'une scission d'un appartement en deux plus petits ou de la réunion de deux studios en un appartement unique par exemple).
En revanche si la modification touche à un changement de destination (une habitation devenant commerce par exemple) ou à un achat par l'un des copropriétaires d'une partie commune, il faudra veiller à ce  que les tantièmes restent cohérents avec ceux des autres lots de l'immeuble. Toute modification nécessitera alors  une majorité supérieure (article 25 -majorité absolue- ou article 26 - double majorité- de la loi du 10 juillet 1965).

Chaque cas nécessite d'être étudié individuellement.
Une idée n'est rien sans des professionnels pour les encadrer.
Renseignez-vous pour ne pas vous mettre hors la loi, au risque de ne pouvoir revendre ce qui n'a pas été créé en conformité avec les dispositions légales. A défaut vous risqueriez de devoir remettre en l'état les biens une fois des travaux réalisés sans les autorisations nécessaires.